Pourquoi construire des logements sociaux ?

Depuis 2000 et l’avènement de la loi SRU, les villes de plus de 3 500 habitants ont été soumises à des objectifs très spécifiques en termes de construction de nouveaux logements sociaux. L’objectif : que chacun d’entre eux ait au moins 20 ou 25 % de la construction de logements sociaux (selon les cas) d’ici 2025. Cependant, certaines communautés continuent de s’affranchir de ces efforts en y mettant toute la mauvaise volonté du monde. Pour quelles raisons ? Existe-t-il des outils pour les forcer à jouer au jeu ? Nous avons posé ces questions à un spécialiste dans ce domaine.

Le 7 décembre, la Fondation Abbé Pierre a publié son classement SRU 2017-2019 des meilleurs et des pires étudiants. Si cette enquête montre que de grands progrès ont été réalisés, on constate également que 550 communautés (53 % des communautés touchées) n’ont pas atteint leur objectif au cours de cette période. Déchiffrer avec Manuel Domergue, directeur des études à l’abbé Fondation Pierre (photo ci-dessus).

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Quelles sont les principales raisons avancées par les communautés qui n’atteignent pas leur objectif ?

Nous devons faire la distinction entre les raisons et les prétextes.

Tout d’ abord, il y a les municipalités qui étaient très loin de l’objectif visé au début de la loi SRU. Donc, si vous partez de zéro, il est évidemment difficile d’obtenir 20 ou 25 %. Mais s’ils recommencent, nous n’oublions pas que c’est de leur faute. Si vous n’avez pas de HLM, c’est parce qu’il y a un problème à l’origine.

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Il y a quelques années, il y avait aussi des maires qui espéraient que cette loi disparaîtrait grâce à un changement politique, et donc pendant qu’ils attendaient ce jour, ils n’ont rien fait et ont dit : « Je suis chez moi, je fais ce que je veux, ce n’est pas à l’État de me dire quelque chose pour s’imposer. »

Nous avons également des communautés qui rejettent fondamentalement le logement social en affirmant qu’il est source de problèmes et de criminalité. Ils sous-entendent souvent qu’il attire les immigrants, les familles nombreuses et les parents isolés, autant de craintes qui ont les préjugés que nous pouvons avoir sur le logement social et les ménages qui y vivent. Dans de nombreuses communautés, il s’agit d’une rhétorique qui fonctionne bien. Dans ces cas, les maires préfèrent payer l’amende plutôt que de construire des logements sociaux. Il y a même un jeu amical joué par les maires contre la loi SRU…

Ensuite, il y a aussi des prétextes qui sont avancés avec plus ou moins de bonne foi. Comme le manque de terres, par exemple. Cela peut sembler une raison objective (il n’y a plus de place), mais souvent ce sont les mêmes municipalités qui disent ne pas pouvoir construire de logements sociaux en parallèle par le biais d’appartements privés et de résidences secondaires. C’est une décision politique.

Parfois, il est vrai qu’il n’y a plus de pays. Neuilly ou Vincennes, par exemple, sont des zones entièrement construites depuis longtemps. Le problème est qu’à Paris, où il y a encore moins de terrains disponibles, ils sont passés de 13 à 23 % au cours de la même période. Parce que la production de logements sociaux ne signifie pas nécessairement que nous devons construire de nouveaux bâtiments. Il peut également s’agir d’acheter des bâtiments privés et de les allouer à des logements sociaux.

Enfin, certaines villes disent qu’elles sont d’accord pour gérer des logements sociaux, mais elles affirment que c’est trop compliqué. Puisque nous devons empêcher les terres, nous avons besoin de documents de planification qui le prévoient, nous avons besoin d’équipes techniques capables de mener ces opérations sans failles dans la loi, etc. C’est vrai que c’est compliqué et que cela prend du temps. Mais la loi SRU est basée sur l’an 2000, et même avant cela, il y avait des objectifs et des besoins en matière de logement social. C’est juste que certaines communautés ne voulaient pas le voir.

Les arguments les plus faciles à entendre sont ceux des élus qui viennent d’arriver et expliquent que ce n’est pas de leur faute si leur communauté est en retard. En plus de ne pas affecter le maire, c’est la municipalité. Lorsque l’État sanctionne un objectif non atteint, il ne sanctionne pas un maire, mais une municipalité.

Quel est exactement le risque d’une communauté qui n’a pas atteint son objectif objectif ?

Sanctions financières. Cependant, les communautés où la construction de logements sociaux est faible ont également des coûts moins élevés. Ils ont plus de résidents haut de gamme et dépensent moins en services sociaux. Parfois, ils ont également moins d’enfants et donc moins d’écoles à construire. Il Il est donc normal de prendre une partie de la richesse de ces communautés pour la donner à ceux qui prennent leur part dans la sphère sociale.

Mais si ces communautés continuent de ne pas construire de logements sociaux malgré les sanctions financières, que font-elles ?

Ce qui est intéressant à propos de la loi SRU, c’est que si les objectifs ne sont pas atteints, elle coûte non seulement de l’argent, mais aussi, si le préfet le décide, elle peut reprendre les compétences en urbanisme des maires indisciplinés pour reprendre des terres à leur place, nommer un propriétaire social, construire des appartements, acheter un logement privé, pour en faire pour transformer le logement social…

Ces outils sont-ils suffisants pour tordre les maires indisciplinés ?

Le problème est que les préfets ne sont pas assez stricts. Les choses s’améliorent un peu aujourd’hui parce qu’on leur donne des instructions qui les encouragent à prendre des mesures plus strictes, et il est vrai que les sanctions financières peuvent être multipliées par cinq depuis 2013. Mais les préfets vont rarement aussi loin et prennent encore rarement en charge les capacités d’urbanisme des communautés touchées.

Pourquoi ?

Parce que cette compétence en urbanisme est au cœur de la mission d’un maire et qu’il est difficile pour les préfets de les insulter autant. Mais aussi parce qu’ils ont peur de ne pas avoir les ressources humaines pour prendre en charge cette capacité à la place des maires, surtout dans un contexte hostile où la mairie sera là à attendre que le préfet s’écrase ou commette une erreur.

Il peut également y avoir des raisons liées à la discrétion et à l’arbitraire. Pourquoi une ville comme Nice est-elle extrêmement Riche et extrêmement tendu, ce temps n’était-il pas déficient, même avant, alors qu’il était très loin des buts ? Certains cas peuvent entraîner des injustices. Pourquoi une ville n’est-elle pas déficiente ? Parce que le maire est un ami du président ? Parce qu’il est influent ? Est-il ami avec le préfet ? Ou est-ce que le préfet a besoin de lui pour faire autre chose ? La Commission nationale de la SRU essaie d’harmoniser tout cela entre les régions afin d’éviter le laxisme et d’autres préfets extrêmement stricts.

25 % des logements sociaux d’ici 2025 : pourquoi est-ce important ?

La loi SRU poursuit deux objectifs : créer davantage de logements sociaux et aligner ces nouveaux logements sociaux sur les communautés qui en manquent. Il y a 20 ans, les législateurs ont fixé un objectif de 20 % pour 2020. Cela équivaut à peu près à la moyenne des communautés urbaines. L’objectif est de que chaque ville atteint cette moyenne. Cependant, dans les zones tendues, cet objectif a été porté à 25 % d’ici 2025, compte tenu du nombre de ménages en attente d’un logement (2,2 millions).

Pensez-vous que ce plan tarifaire est suffisamment ambitieux ?

Il serait préférable d’en avoir un plus grand nombre. Mais surtout, nous insistons à chaque fois : 25 % est un objectif à atteindre et non une limite supérieure à ne pas dépasser. Il y a des communautés avec 30 % de logements sociaux et nous disent : « La loi exige 25 %, alors nous revenons à ce taux ». Si toutes les municipalités de plus de 25 % le font, 25 % ne suffisent certainement pas. De plus, cela ne suffit pas.

Quel taux devons-nous atteindre ?

Un taux de 30 %, notamment en Île-de-France ou dans les zones qui sont tendues dans le PACA, serait sans aucun doute plus pertinent. Mais après cela, si vous êtes En vous fixant un objectif numérique, vous devez bien sûr vérifier s’il est pertinent en fonction de vos besoins, mais aussi déterminer s’il est réaliste ou non. Aujourd’hui, nous comptons encore plus de 500 municipalités qui se situent plus de 10 points en dessous de leur objectif de 20 ou 25 %. Nous pouvons donc leur imposer un taux de 30 %, mais ils ne l’atteindront pas. Si l’État veut rester crédible, il doit se fixer des objectifs réalistes.

D’une manière générale, pensez-vous que la volonté politique existe pour lutter contre les mauvais logements ?

Oh, non ! Nous avons été très critiques à l’égard de la politique gouvernementale au cours des trois dernières années. C’est une bonne chose qu’il se mette maintenant un peu sur la table sur la loi SRU, mais l’État serait plus crédible s’il n’avait pas attaqué le logement social lui-même comme jamais en trois ans. Il y avait Crée des ressources financières de 1,3 milliard par an provenant des donateurs sociaux, ce qui prive les moyens d’agir. L’État a également fortement réduit les PLA qui permettent aux ménages de payer un logement dans le parc social ou privé. Il a réduit les subventions pour le logement social et augmenté la TVA sur les travaux de construction et de rénovation de logements sociaux. Il s’agit d’une politique très hostile à l’égard du logement social. Il n’y a pas d’autre mot que cela ; dans le monde du logement, il y est unanimement opposé. Il y a beaucoup de choses intéressantes ici et là, mais les arbitrages financiers globaux (qui sont également effectués à Bercy ou Matignon et non au ministère du Logement) ne vont pas dans la bonne direction.

Pour en savoir plus et connaître tous les détails de l’enquête de la Fondation Abbé Pierre sur la construction de logements sociaux, cliquez ici.