Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
Les investissements immobiliers locatifs sont l’un des investissements les plus populaires des Français. En raison de sa composition matérielle, il s’agit d’un atout populaire lors de la construction d’un patrimoine culturel. En 2019, bien que les taux d’intérêt soient toujours historiquement bas, les investisseurs continuent de se tourner vers l’immobilier. Cependant, la pénurie de biens entraîne une augmentation des prix. Il est donc légitime de se demander s’il est conseillé d’investir dans des propriétés locatives.
résumé
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- Définition de l’investissement locatif
- Pouvez-vous réaliser un investissement locatif sans contribution ?
- Comment est calculée la rentabilité d’un investissement locatif ?
- Devriez-vous investir dans du neuf ou de l’ancien ?
- Nos conseils pour un bon investissement dans les loyers
- Quelles villes sont propices aux investissements immobiliers ?
Définition de la location d’investissement
Un investissement locatif pour c’est d’acheter un bien immobilier et de le proposer à la location. En investissant dans ce type de propriété, la collecte de revenus supplémentaires permet de constituer des actifs, mais dans certains cas, il est également possible d’utiliser des mesures spécifiques pour accorder des réductions d’impôts.
Compte tenu de la situation économique actuelle, il est intéressant d’utiliser l’effet de levier des prêts grâce à des taux d’intérêt peu élevés.
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Pour réaliser un investissement adapté à vos projets, vous devez choisir stratégiquement le type d’investissement : appartements neufs ou anciens, location meublée ou simple, appareils exonérés d’impôt ou non,…
Par exemple, vous avez la possibilité d’investir dans des locations non professionnelles (LMNP). Cela consiste à louer un ou plusieurs appartements équipés de meubles. Assez pour qu’un locataire puisse entrer et vivre normalement uniquement avec ses effets personnels. Toutefois, vous pouvez également octroyer un bail à un responsable dans le cadre d’une résidence gérée. Le gestionnaire s’occupe de la location et de l’entretien de votre propriété sur une période de 9 à 12 ans.
L’avantage du LMNP est le système d’imposition des revenus locatifs : ils ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus immobiliers, mais dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui permet de réaliser l’amortissement comptable des biens mobiliers et immobiliers. À tel point que l’amortissement, qui est une charge « fictive », réduit le revenu imposable, il y a peu ou peu d’impôt sur les revenus gagnés.
Pouvez-vous faire un Réaliser un investissement locatif sans contribution ?
Il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif sans contribution . Dans certaines situations, il est même recommandé de le faire (sous réserve de l’accord de prêt de la banque) ou avec le moins de contribution possible pour bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier. Il s’agit d’utiliser la dette pour augmenter la capacité d’investissement. De plus, les banques prêtent plus facilement lorsqu’elles investissent dans des locations car elles sont rassurées par le fait que vous percevez des loyers pour rembourser vos dettes lors de vos déplacements. Les mêmes loyers qui génèrent des revenus supplémentaires pour vous.
De plus, les taux de prêt constituent une « charge utile intelligente » car ils sont déductibles d’impôt du loyer, de sorte que le montant des impôts est inférieur et le rendement de votre exploitation plus élevé.
Enfin, l’effet de levier de la banque vous permet d’augmenter votre capacité d’investissement et ainsi générer des revenus (loyer) plus élevés que lors de l’achat d’espèces avec des capitaux propres. En fait, vous n’auriez probablement pas été en mesure de financer l’ensemble de votre projet uniquement avec vos économies. Par exemple, vous avez une économie disponible de 80 000$, un achat au comptant serait limité à ces 80 000$ d’économies, tandis que les prêts peuvent vous aider à augmenter votre investissement en allant bien au-delà de 80 000$.
Comment est calculée la rentabilité d’un investissement locatif ?
Connaître la rentabilité de votre investissement locatif est particulièrement nécessaire pour le comparer à d’autres actifs immobiliers ou financiers. En effet, grâce à cet indicateur, vous pouvez savoir si votre investissement locatif est finalement rentable et donc intéressant à conserver, ou s’il vaut mieux le vendre et réinvestir cette somme dans d’autres projets.
Afin de Plusieurs critères doivent être pris en compte pour calculer la rentabilité locative qui correspond à la performance de votre investissement immobilier .
Tout d’abord, il faut distinguer trois niveaux de rentabilité (exprimés en pourcentage) :
- La rentabilité brute, qui ne prend en compte que le revenu annuel (loyers perçus ici) et la valeur actuelle de votre propriété.
- La rentabilité nette des dépenses, qui prend en compte les loyers annuels sans frais, c’est-à-dire la déduction de diverses dépenses : copropriété, impôts fonciers, travaux, frais de gestion, intérêts sur le prêt,… au prix de l’estimation actuelle.
- Rentabilité nette-nette, c’est-à-dire moins de coûts et d’impôts. Il s’agit du loyer brut moins le coût total moins l’impôt sur le revenu provenant du prix de l’estimation actuelle.
Prenons un cas simple et concret, M. X, dont la classe d’imposition marginale est de 30%, aimerait connaître la rentabilité de son investissement immobilier.
| Prix d’acquisition | 90 000€ |
| Prix d’estimation Actuelle | €100 |
| Loyer annuel | 500 x 12 = 6 000€ |
| Frais pour les locatifs (copropriété, divertissement…) | €600 |
| Taxe Foncière | €600 |
| travaux | €500 |
| Frais de gestion | €500 |
| Frais totaux | 600 600 500 500 = 2 200€ |
| Loyer annuel sans frais | 6 000 — 2 200 = 3 800€ |
| Quantité (30 % 17,2 % = 47,2 %) | 3 800 x 47,2 % = 1 794€ |
| Rentabilité brute | 6 000/100 000 x 100 = 6 % |
| rentabilité agréable | 3 800/100 000 x 100 = 3,8 % |
| Rentabilité nice | (3 800 à 1794) /100 000€ x 100 = 2 % |
Conclusion, il est intéressant de noter que la première vue cet investissement le rend attractif pour une rentabilité brute de 6 %. Cependant, en y regardant de plus près, nous constatons que la rentabilité nette des frais et taxes, qui représente la rentabilité réelle de son propre bien, n’est que de 2 % (un tiers de la rentabilité brute). Compte tenu de ce résultat, il serait pertinent pour M. X de vendre sa propriété pour 100 000€ et d’envisager d’autres investissements plus avantageux.
Devriez-vous investir dans du neuf ou de l’ancien ?
Il n’y a pas de vraie réponse, en réalité, tout dépend de votre situation.
Sur le plan fiscal, le nouveau était certainement préféré à l’ancien. Si l’on prend l’exemple du dispositif Pinel, l’un des critères pour obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix de l’appartement est uniquement l’achat de nouveaux produits. Il en va de même pour l’investissement Censi-Bouvard, qui est également soumis à une réduction d’impôt de 11 % pour l’achat de loyers non meublés (logements sociaux : maisons de retraite, résidences de tourisme ou étudiants). Seules les maisons neuves peuvent bénéficier de cette réduction.
De plus, les frais de notaire sont beaucoup moins chers lorsqu’il s’agit d’un L’investissement immobilier dans le nouveau est en cours. Ils ne représentent que 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % pour une propriété ancienne.
D’autre part, on constate que les nouveaux produits sont généralement 20 à 30 % plus chers que les anciens. Le rendement locatif est donc inférieur, mais cela peut être considéré comme un appartement neuf est généralement loué à un prix plus élevé (à l’exception des plafonds de loyer prévus par les mesures fiscales).
Les travaux éventuels à effectuer dans les anciens ne posent pas toujours problème car ils sont déductibles des revenus locatifs et peuvent créer des déficits immobiliers pouvant être transférés 10 ans de revenus immobiliers et 6 ans de revenu total (intérêts sur le prêt uniquement, imputables aux revenus de la propriété).
Dernier avantage de l’ancien, il est souvent plus facile de se projeter sur une propriété ancienne, car elle est visitable et concrète, par opposition à un Acquisition, comme c’est souvent le cas pour les nouveaux bâtiments (sur plan).
En résumé, il n’y a pas de bons ou de mauvais investissements immobiliers si vous choisissez le nouveau plutôt que l’ancien ou vice versa. Tout dépend de votre situation et de votre projet. Pour choisir les meilleures stratégies, informez-vous et n’hésitez pas à demander conseil à des personnes qualifiées.
Nos conseils pour un bon investissement dans les loyers
Pour choisir la meilleure stratégie d’investissement locatif, vous devez d’abord définir votre objectif et votre projet. Demandez tous les conseils et informations dont vous avez besoin pour connaître les différentes options qui s’offrent à vous, c’est à vous d’investir dans des propriétés locatives .
Les bonnes questions à se poser :
Pourquoi souhaitez-vous des investissements locatifs Fais-le ?
Pour gagner un revenu supplémentaire, constituer des actifs solides, baisser vos impôts, transmettre du capital à vos enfants,…
Êtes-vous prêt à investir dans la gestion locative ? Ou souhaitez-vous une délégation de gestion complète (SCPI, Managed Residence,…) ? Après impôts, est-il préférable de louer meublé ou nu (c’est-à-dire vide sans meubles) ?
Vous souhaitez utiliser des mesures fiscales avantageuses pour les investisseurs immobiliers (Pinel, censi-bouvard, déficit foncier…) ?
Ces réductions d’impôts ont un impact significatif sur votre déclaration de revenus et sur la rentabilité globale de la transaction.
Une fois les décisions stratégiques prises, il est essentiel d’avoir un intérêt dans le bien lui-même. L’emplacement de la propriété est crucial, il est préférable d’avoir un appartement proche des transports, des commodités… Si tu Par exemple, si vous souhaitez investir dans de petits domaines tels que des studios d’étudiants, vous devez tenir compte de la distance par rapport aux universités ou à d’autres lieux d’études.
Au final, il est nécessaire d’avoir une vision globale des opérations immobilières. Tous les critères économiques et juridiques doivent être pris en compte afin d’obtenir une réponse personnalisée et personnalisée : prix d’achat, montant du loyer, avantage fiscal, travaux éventuels aux frais du propriétaire, fiscalité sur le revenu, potentiel d’exploitation immobilière, transfert facile,…
Quelles villes sont propices aux investissements immobiliers ?
Comme mentionné précédemment, vous pouvez avec certains paramètres : faciliter l’investissement locatif et obtenir un rendement plus élevé. La situation géographique est l’un des premiers critères. En fait, certaines villes obtiennent une meilleure rentabilité en raison de leur dynamisme et de leur attractivité. Prenons quelques exemples montre.
Investissement locatif à Paris
Le marché immobilier parisien est dynamique, attractif et très spécifique. En effet, les causes de tensions sur le marché parisien doivent être prises en compte, notamment le manque d’offres disponibles en termes de demande locative. Par conséquent, ces données sont plutôt favorables à l’investisseur immobilier.
En raison de l’âge des bâtiments et du manque d’espace, il y a très peu de terrains disponibles pour Paris aujourd’hui. Il faudra donc probablement s’attendre à des rénovations supplémentaires en plus d’un prix d’achat élevé.
Paris est une ville très étudiante (1ère ville de France), investir dans un studio est donc une bonne option et la plupart des petites zones offrent des rendements plus intéressants.
Investissement dans la location à Lyon
Aujourd’hui, le marché lyonnais est très attractif, notamment en raison de son économie dynamique, de son cadre de vie et de sa situation géographique privilégiée Situé au centre des principaux axes européens.
Tout comme Paris, Lyon est l’une des villes ayant le plus grand nombre d’étudiants de France. Par conséquent, le type d’investissement locatif meublé est également un moyen d’obtenir un bon retour sur investissement. De même, l’offre locative reste inférieure à la demande, qui augmente chaque année, de sorte que les propriétaires auront presque certainement vécu dans un appartement toute l’année.
Certains quartiers sont plus abordables pour de meilleures performances . C’est le cas du quartier de la Part-Dieu, principal centre d’affaires du 3e arrondissement. Les 1er et 2ème arrondissements sont intéressants car il y a à la fois des anciens avec un potentiel de rénovation et de nouveaux projets pour en acquérir de nouveaux.
Investissement dans la location à Toulouse
À la tête de la région Occitanie, Toulouse présente de nombreux avantages en termes d’investissement locatif. La population est très jeune et enregistre une la croissance démographique.
Le dynamisme de l’économie toulousaine justifie l’engouement des investisseurs dans la ville rose. Grâce notamment au pôle de compétitivité Aerospace Valley, au pôle universitaire ( 100 000 étudiants), mais aussi à un très bon réseau de transport ; création d’une troisième ligne de métro d’ici 2024.
Compte tenu du nombre d’étudiants par an, de petits espaces sont recherchés et rentables, notamment dans les secteurs hypercentre et universitaire (Saint-Etienne, Carmes, Saint-Michel ou Rangueil). Les investisseurs préfèrent également le nouveau avec plus de 70 %.
Investissements locatifs à Montpellier
Aujourd’hui, Montpellier est la ville à la mode pour investir dans l’immobilier . Avec son économie dynamique, son centre culturel, son cadre de vie et ses centres universitaires, il attire chaque année plus de 5 millions de touristes et des milliers de membres du personnel et d’étudiants.
Montpellier a réagi à la croissance démographique (environ 6000 nouveaux habitants par an) ces dernières années, au prix moyen de la ville 2 500 €/m² pour la vieille ville et 4 000 €/m² pour la nouvelle ville. 71 % des acquisitions sont effectuées dans la nouvelle.
De nombreux logements sont en construction pour compenser cette croissance et attirer de nombreux investisseurs, par exemple le quartier Port-Marianne, l’un des quartiers les plus attractifs de Montpellier pour sa proximité avec des bureaux, des commerces et autres équipements publics. livrera près de 2 000 nouveaux logements.