Qui paie la taxe foncière en cas d’usufruit ?

Avec votre femme, vous avez décidé de faire don d’une maison à vos enfants. Vous êtes maintenant propriétaire de cette propriété, mais vous avez décidé d’y vivre et de conserver l’usufruit. Dans ce cas, qui paie les travaux, l’impôt foncier et les impôts locaux ?

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La propriété d’un bien immobilier, d’un portefeuille financier… peut être divisée en deux parties, c’est ce qu’on appelle le démembrement immobilier.

Qu’est-ce que l’usufruit et la simple possession ?

Pour comprendre facilement la différence entre ces deux termes, vous devez penser à un cerisier qui correspond à la pleine propriété. Lorsque nous « démontons » cet arbre, nous avons d’un côté le tronc et les branches associés à la simple possession. D’autre part, l’usufruit est représenté par les cerises qui poussent dans l’arbre et peuvent être consommées ; de différentes manières (confiture, gâteau…) par usufruitier. Cet exemple d’image illustre le don de biens immobiliers entre parents et enfants. Les usufruits représentés par leurs parents, peuvent vivre dans la maison ou la louer de leur vivant. Après le décès du dernier parent, l’usufruit disparaît et les simples propriétaires (enfants) retrouveront la pleine propriété de la maison : fusion de l’usufruit et de la simple possession.

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Pourquoi faire don d’un bien immobilier ?

Le don d’une maison ou d’un appartement à vos enfants est avantageux pour l’organisation de votre succession. L’objectif est de réduire les montants qui sont payables pour sa progéniture au moment du décès.

Combien coûte le don d’une maison ou d’un appartement ?

Les taxes sur les dons ne sont calculées que sur la valeur de la propriété nue. Ce montant suit une échelle fiscale qui indique l’âge de l’usufruit (parent) pris en compte. En outre, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000€ par enfant tous les 15 ans sans avoir à payer de frais de don.

Exemple : les parents de Madame Cerise, mariés sous le régime communautaire, ont décidé de lui donner une maison dont ils sont propriétaires. Cette propriété vaut 300 000€ et les parents ont tous deux 75 ans. Dans ce cas, la « valeur fiscale » de l’usufruit est de 30%. Les parents peuvent donner 300 000€ x 30 % = 90 000€, soit 45 000€ chacun à leur fille. Cela correspond à la baisse de 100 000€ par parent et enfant tous les 15 ans. Au terme de ce don, chaque parent peut donner 100 000 — 45 000 = 55 000€ à Madame Cerise.

Lors du démembrement, qui paie les travaux et les dépenses liés à la maison ?

Dans le cadre de la loi, l’usufruitier doit s’occuper de l’entretien du bien et assurer le règlement de divers prélèvements fiscaux tels que la taxe sur le logement ou l’impôt foncier. Seuls les travaux d’aménagement ou les réparations majeures sont à la charge du seul propriétaire.

Christelle Boubeta, notaire au cabinet du notaire, ajoute une nuance à ce système : « Dans certains cas, il est préférable de laisser le simple propriétaire faire le travail parce qu’il peut le déduire de sa déclaration de revenus pour réduire son impôt sur le revenu ».

N’OUBLIEZ PAS : Offrir un bien à vos enfants est fiscalement avantageux pour limiter les frais de succession. Pour effectuer ce transfert, vous devrez contacter votre notaire qui vous aidera à rédiger l’acte, mais également à le distribuer correctement entre usuriers et non-propriétaires.